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Grande enquête sur la copropriété au Québec et en Belgique

L’affaire DSK révèle les difficultés de rejoindre une copropriété aux USA

L’affaire DSK révèle les difficultés de rejoindre une copropriété aux USA…Un juge américain autorise le déménagement de DSK France Info 

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  Pourquoi DSK a-t-il rencontré des difficultés pour trouver un lieu de résidence ? Eléments de réponse avec Michel Maddie, agent immobilier français installé à New York depuis 1986. Il est spécialisé dans les locations de haut standing (1’05 »)

  Copropriété aux Etats-Unis  →

 

« Veuillez montrer patte blanche… pour pouvoir faire partie du « club des copropriétaires »… »

tout comme Richard Nixon à l’époque du scandale du Watergate…

Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire « UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C’est parfois le FIRST REFUSAL.. Méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où NIXON comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue . L’ancien Président des Etats-Unis a dû s’incliner ! …

Copropriétaires sur la planète : album photos

Copropriétaires sur la planète :

photosBenIsa

La France demeure le pays qui compte la plus grande part de locataires dans les copropriétés.

Dans les autres pays, il n’y a pas de cohabitation comme en France de copropriétaires bailleurs et de copropriétaires occupants.

photosBenIsa
En Espagne, la majorité des habitants sont des propriétaires occupants qui ont donc le même intérêt au bon fonctionnement de la copropriété.

L’Espagne est un pays de propriétaires occupants à près de 85 % avec un parc social quasiment inexistant.

au Royaume-Uni et aux Etats-Unis : les propriétaires occupants représentent 67%.


en Espagne, il existe des copropriétaires-bailleurs dans les immeubles en copropriété ; mais ces derniers n’ont pas la même attitude qu’un propriétaire français ; ces copropriétaires demeurent très présents ; le lien personnel entre propriétaire et locataire l’emporte sur le rapport plus abstrait entre le donneur et preneur à bail ; leur comportement est proche de celui des loueurs de gîtes ruraux en France ; cependant, des problèmes demeurent dans les copropriétés espagnoles ; ainsi, il existe un célèbre feuilleton télévisé très en vogue en Espagne (sitcom) qui se passe dans un immeuble collectif au centre ville qui s’appelle « Aqui no hay quien viva …Ici, personne ne peut vivre … » qui vient illustrer les difficultés de cohabitation dans les immeubles …LOI ESPAGNOLE SUR LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

En France, une fracture existe entre le copropriétaire occupant soucieux du bon fonctionnement de l’immeuble et le propriétaire bailleur soucieux du bon rendement de son appartement.

Le problème majeur actuel demeure le non paiement des charges ; différents traitements sont appliqués en fonction de certains pays : ainsi en Espagne et au Québec (Canada) , un copropriétaire peut être privé de son droit de vote.

Au Québec, si le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa dette ,
son appartement est mis en vente forçée,
après demande devant le juge de droit commun (code civil du Québec : art.1080).

Aux Etats-Unis, le loyer du locataire dont le copropriétaire ne s’est pas acquitté de ses charges, peut être directement perçu par la copropriété.

En Espagne, les réformes entreprises visaient essentiellement le traitement des impayés … « Des milliards de pesetas » dehors et la lenteur et l’inefficacité des procédures judiciaires.

Une loi d’Avril 1999 a permis de faciliter la procédure (en évitant une assignation au fond) , similaire à notre procédure d’injonctionde payer en France  jusqu’à  la saisie de ses biens et privation de son droit de vote.


Copropriétaires sur la planète

A New-York…

Condo à New-York : Cooperative ou condo | buildingsphere

A Montréal…

Au Québec, La copropriété divise est régie par le Code civil du Québec. Les articles 1038 à 1109 du Code civil sont consacrés à la copropriété divise d’un immeuble. De plus, comme le syndicat de copropriété est une personne morale, on lui applique, à titre supplétif, les articles du Code civil traitant des personnes morales, soit les articles 298 à 364. Enfin, la vente de certaines fractions de copropriété sont soumises aux dispositions des articles 1785 et suivants qui énoncent des règles particulières à la vente d’immeubles à usage d’habitation. D’autres articles du Code civil du Québec ainsi que d’autres lois peuvent s’appliquer au syndicat de copropriété.

Vivre en copropriété
Les condos existent au Québec depuis 1969. Après 40 ans, les chicanes de copropriété finissent encore trop souvent en cour. Voici ce que vous devez savoir pour éviter que ça vous arrive. 
 »

Condolegal.com


A Los Angeles ou San Francisco …

Lien vers  le Blog IntellAgence Immobilière  – Alain Silverston   Extrait  : « La copropriété est un secteur en plein développement aux Etats-Unis: sur un parc de 124 millions de logements, il y aurait environ 14 millions de logements en copropriétés verticales ou horizontales, le parc ayant progressé, au cours de ces dernières années, de plus d’un million d’unités par an.

En matière de gestion de copropriétés, il existe deux grandes différences entre la gestion californienne et la gestion “made in France”:

– en Californie, et de manière plus large aux Etats-Unis et au Canada, le pouvoir est aux mains du Conseil Syndical, au contraire du régime francais (les décisions sont prises par l’Assemblée des copropriétaires),

– la copropriété est gérée financièrement comme une entreprise avec un actif et un passif. En particulier, la copropriété (HOA) constitue des réserves financières destinées à financer les travaux à venir: réfection de la toiture, de l’ascenseur etc…

La gestion déléguée de copropriétés aux Etats-Unis renvoie sans doute au mode de fonctionnement des entreprises et de la vie politique américaine: on élit des Grands Electeurs qui élisent le President des Etats-Unis.

Cela facilite grandement la prise de décision de la copropriété. Le syndic est quant à lui un auxiliaire du Conseil Syndical, ce qui peut expliquer que la concentration ne s’est pas encore deployée aux Etats-Unis… »

Lire la suite gestion de coproprietes en Californie Blog IntellAgence Immobilière

A Paris

Coproland | buildingsphere


A Londres

Condo à Londres et en Grande-Bretagne


A Bruxelles

En Belgique, la copropriété est régie par les articles 577-2 à 577-14 du code civil, dont la rédaction actuelle résulte de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du code civil sur la copropriété. C’est la loi du 8 juillet 1924 sur la propriété d’appartements qui a introduit la copropriété en Belgique, celle du 30 juin 1994 ayant donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires.

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LE 1ER SEPTEMBRE  2010, une nouvelle loi sur la copropriété  est entrée en vigueur.Loi sur la copropriété

La copropriété permet de concilier la propriété privée de certaines parties d’un immeuble et la propriété indivise d’autres parties.

1er septembre – La Belgique s’est dotée, le 1er septembre 2010, d’une nouvelle législation sur laGrande réforme législative en Belgique

 

A Madrid ou Barcelone

En Espagne, la copropriété est régie par l’article 396 du code civil et par la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la propriété horizontale. Le premier la définit comme la combinaison de la propriété privée de locaux susceptibles de faire l’objet d’une jouissance individuelle et de la propriété indivise de parties communes, qu’il énumère, tandis que la seconde détermine son mode de fonctionnement. Bien que ne disposant pas de la personnalité morale, la copropriété dispose d’une certaine capacité à agir : en son sein, par l’intermédiaire de l’assemblée, et vis-à-vis de l’extérieur, par le biais du président.

La loi n° 49 du 21 juillet 1960 a été modifiée en 1999. La réforme de 1999 n’a pas affecté l’économie générale du dispositif contenu dans la loi de 1960. Elle a modifié la rédaction de l’article 396 du code civil, donné aux copropriétés les moyens de lutter contre les impayés, assoupli les règles de majorité et imposé la création d’un fonds de réserve égal à au moins 5 % du montant du budget de l’exercice précédent.

A Rome

En Italie , la copropriété est régie par les articles 1117 à 1139 du code civil. Elle permet de concilier la propriété privée de certaines parties d’un immeuble et la propriété indivise d’autres parties.

Ces articles du code civil ne définissent pas la copropriété, mais énumèrent les parties communes, objet de la propriété indivise, et fixent les règles de fonctionnement de la copropriété. Selon la jurisprudence, la copropriété ne dispose pas de la personnalité morale. Elle constitue un organe de gestion qui agit en représentation des intérêts communs à tous les propriétaires dans la limite de l’administration et de la bonne utilisation du bien en copropriété.

A Kuala Lumpur

Les condominiums en Malaisie sont généralement d’immenses tours. En Malaisie, les condos sont très  sécurisés , avec des gardes à l’entrée et il faut montrer « patte blanche » pour entrer dans l’enceinte protégée . On trouve  très souvent toutes les commodités possibles dans un condo : piscine, zone de barbecue, cours de tennis, jeux pour enfants, salle de gym, saunas et parfois  même un supermarché et une nursery. Il y a souvent des semi-detached (lotissements) ; les maisons sont accolées  à l’anglaise   d’un seul côté.

A Singapour 

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Les condominiums à Singapour ressemblent aux condos de Malaisie. Les appartements sont généralement très spacieux et équipés avec salle de gym, piscine, et tous services de commodités.

photosBenIsa

A suivre…

To Be Following…

Les coulisses de Coproland

La vie dans la buildingsphere est animée par le quotidien de ses habitants.  Les copropriétaires et les locataires souhaitent toujours gérer au plus vite une intervention urgente liée à  une fuite d’eau dans l’immeuble ou à une panne de l’ascenseur ou du digicode ,  pouvoir déclarer un sinistre en ligne, écrire un courriel au gestionnaire ou signaler un problème de voisinage de façon interactive…

Dans la bibliothèque de la Buildingsphere :


on trouvera les documents essentiels qui vont permettre aux occupants de l’immeuble de fonctionner :

Le répertoire de tous les acteurs de l’immeuble : le gardien, les copropriétaires,  les résidants, les gestionnaires, l’assureur, le plombier, l’électricien sans que cette liste soit limitative…

Le règlement de copropriété qui est la bible de l’immeuble et l’ouvrage de référence et va permettre de différencier les parties communes des parties privatives.

Les Parties communes :

Les Parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux.

Tout comme les parties privatives, il y aura toujours lieu de se référer au règlement de copropriété.

Sont des parties communes  :

-> Terrains : Sols et cours – Parcs et Jardins
-> Les voies d’accès, les couloirs et escaliers
-> Les passages et corridors, les portes les desservant
-> le gros oeuvre de bâtiments : murs porteurs et dalles y compris de balcons, les coffres, gaines et conduits de cheminées.
-> les locaux des services communs
-> les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux”.

Le règlement de copropriété constitue la charte du groupe des propriétaires de votre immeuble. Il doit contenir des détails suffisamment précis pour éviter l’interprétation des principes à la convenance de chacun.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété doit aussi définir les différentes catégories de charges et préciser la quote-part incombant à chacun des copropriétaires :

a) les charges spéciales. Elles concernent les services d’équipement collectif tels que l’ascenseur, le chauffage central, etc.

b) les charges générales. Elles comprennent toutes les charges autres que celles d’équipement. Elles font l’objet d’une répartition unique d’après les tantièmes de droit de propriété si l’immeuble ne comporte que des lots de même nature, ou si l’immeuble contient des lots d’affectations différentes, la répartition se fait d’après un tableau fixant la quote-part de chaque lot.

Sous réserve de certaines dispositions prévues par la loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire, peut être décidée par l’assemblée générale, statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’appro- bation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à la réunion.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas ci-dessus prévus, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition.

Les parties privatives

La porte d’entrée de l’appartement
Vous en avez l’entretien.
Vous ne pouvez en modifier l’aspect sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les pièces de l’appartement
-> Les plafonds (plâtre – peinture)
-> Les cloisons de séparation des pièces (pas les murs porteurs)
-> les revêtements décoratifs (papiers, tissus, peintures)
-> Les châssis de fenêtres, la vitrerie
-> les Portes de communication (menuiseries et serrurerie)
-> Les volets, persiennes, stores, : l’accord de l’assemblée est nécessaire pour les installer ou les modifier
-> Les parquets ou revêtements de sol. Certains règlements de copropriété prévoient une autorisation préalable de l’assemblée en cas de substitution du revêtement d’origine par un autre ne présentant pas les mêmes qualités acoustiques et pouvant provoquer des nuisances
-> Les cheminées privatives

Le WC :

-> La cuvette
-> Le siphon
-> La tuyauterie et canalisations jusqu’à la chute
La Cave :

-> La porte (menuiserie et serrurerie)
-> Les cloisons : elles sont souvent mitoyennes à celles des voisins.

“Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réser- vées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”.

“Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”.

Sous la condition impérative de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties pri- vatives. Il peut également disposer librement de son lot.

Cette jouissance subit cependant une restriction : aucun copropriétaire ne peut s’opposer, même à l’intérieur de ses parties privatives, à l’exécution des travaux d’amélioration de l’immeuble, régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale et rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, portant sur certains travaux d’amélioration, d’adjonction ou de suppression d’éléments d’équipements communs ou sur la mise en place d’un dispositif de fermeture organisant l’accès à l’immeuble. »

Les procès-verbaux des assemblées générales : L’assemblée générale est souveraine en matière de décisions des copropriétaires et de la vie de l’immeuble.

L’assemblée générale à laquelle vous serez invité, ainsi que tous les autres copropriétaires, est convoquée, en principe, par le syndic.

Sauf urgence, vous recevrez votre convocation au moins vingt- et-un jours avant la date de la réunion.

Peut-être aurez-vous des questions personnelles à inscrire à l’ordre du jour ? Vous pourrez parfaitement le faire en les notifiant au syndic pour qu’il les porte à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou de la suivante si les demandes sont parvenues trop tard par rapport à l’envoi de la convocation.

Nous vous conseillons vivement d’assister à toutes les réunions, mais dans le cas d’impossibilité vous pourrez vous faire représenter par un mandataire.

Sauf exception, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de parties communes.

Suivant la nature des décisions à prendre l’assemblée générale statue aux majorités ci-dessous énumérées :

– majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (administration courante),

– majorité de tous les copropriétaires même absents (décisions qui excèdent la simple administration),

– double majorité : majorité en nombre des membres du syndicat plus majorité des deux tiers des voix (décisions importantes).

L’assemblée générale peut à cette double majorité décider toute amélioration d’un ou plusieurs éléments existants, l’adjonction d’éléments nouveaux jugés indispensables (ascenseur par exemple).

Aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux décidés, ni se soustraire à l’ acquittement de sa participation aux charges communes.

Enfin, c’est seulement à l’unanimité de tous les copropriétaires que peuvent être prises les décisions graves concernant en particulier l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

De chaque assemblée générale, un procès-verbal est dressé. Il consigne les décisions prises.

Le syndic doit notifier dans les deux mois suivant l’assemblée par lettre recommandée avec avis de réception, les décisions de l’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (absents). Ceux-ci disposent de deux mois à compter de la date de notification pour contester lesdites décisions en introduisant, par voie judiciaire, une action en nullité.

Quelques livres, codes  et ouvrages de droit  de la copropriété …

Un rappel du budget annuel de l’immeuble réparti entre tous les copropriétaires ainsi que la surveillance des dépenses.

Les contrats  et références de tous les fournisseurs réunis dans le carnet d’entretien de l’immeuble :

L’eau, L’Electricité, Le contrat de fermeture de la copropriété, le contrat de  chauffage, le contrat avec le prestataire des relevés des compteurs d’eau, le contrat lié au fonctionnement du ou des ascenseurs, le ou la ou les gardiens, la Société Prestataire d’entretien, le plombier, l’électricien, le couvreur , le jardinier, la fermeture automatisée du portail, la commande de bips supplémentaires le cas échéant, l’assureur de la copropriété…

La charte du bon voisinage pour limiter les conflits entre les voisins

La vie dans la communauté immobilière impose le respect mutuel et la solidarité entre tous les copropriétaires du syndicat.

La propriété répond à une aspiration à peu près générale. Pour certains, c’est un acquis, un patrimoine dont la valeur est liée à une tradition familiale autant qu’à une valeur marchande. Pour les autres, acquérir un appartement ou une maison est une né- cessité : il faut pouvoir loger sa famille. La propriété est alors le fruit de nombreuses années de travail, et le recours à l’emprunt, de plus en plus inévitable, alourdit encore l’effort à fournir.

L’attachement à la propriété est lié aussi au goût de la liberté, de l’indépendance vis-à-vis des autres. Cette liberté et cette indépendance qui caractérisent la propriété ne se retrouvent que partiellement dans la copropriété.

La liberté du copropriétaire se heurte à toutes les obligations qu’imposent le partage de son bien avec ceux qui ont le même statut que lui et l’harmonie de leurs relations. Bien sûr, le copropriétaire peut disposer de son bien : l’habiter, le louer, l’hypothéquer ou le revendre, puisqu’il s’agit d’une propriété personnelle. Économiquement, cette situation présente donc un réel intérêt.

En revanche, les difficultés peuvent apparaître dans le fonctionnement même de la copropriété. Le copropriétaire est souvent mal informé de son statut, de ses droits et de ses obligations au moment de son acquisition. Son comportement inadapté peut provoquer des malentendus, des incompréhensions, parfois des erreurs graves.

Être copropriétaire, c’est posséder, avec d’autres, un immeuble. Deux différences majeures opposent le statut de la copropriété au régime de l’indivision : d’une part tous les copropriétaires ne peuvent se prévaloir de droits égaux et d’autre part chacun d’entre eux jouit d’un droit privatif sur une parcelle de l’immeuble. Ainsi le copropriétaire, d’après la loi du 10 juillet 1965, est réellement propriétaire d’une fraction de l’immeuble appelée «LOT» à laquelle est attachée une quote-part de «parties communes». Celles-ci sont constituées de l’ensemble des éléments communs à tous les copropriétaires (toitures, murs, escaliers, couloirs, etc.). Les «parties privatives» sont les fractions des bâtiments réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. Ceci constitue, en droit français, ce qu’on appelle le «système dualiste».

Les copropriétaires doivent savoir que les parties communes ne leur appartiennent pas en propre et qu’ils ne peuvent en disposer comme ils l’entendent. Seule, une décision collective, conforme aux dispositions du règlement de copropriété, leur permet d’in- tervenir dans ce domaine.

De même pour les parties privatives : le copropriétaire ne peut y apporter les modifications qu’il souhaite sans tenir compte des incidences que celles-ci entraîneront pour les parties communes ou à l’égard de ses voisins.

Connaître les limites de sa liberté individuelle peut permettre à chacun de se comporter en «bon copropriétaire».

La copropriété contient, en fait, une notion de solidarité et de coresponsabilité.

Un nouveau copropriétaire entre dans une «communauté». Il devra vivre avec les autres, qui, ayant le même statut que lui, partageront avec lui l’avenir de leur immeuble. Il lui faut donc connaître, de préférence avant son acquisition, la destination de l’immeuble. Cette notion n’est malheureusement, ni très précise, ni immuable. Néanmoins, certaines caractéristiques générales permettent «d’identifier»

l’immeuble en copropriété : son standing, son confort, les activités qui y sont exercées par exemple. Le copropriétaire peut ainsi apprécier dans quelle mesure des changements ou des modernisations sont susceptibles d’être effectués sans occasionner des perturbations graves ou des modifications contraires à la «destination» de l’immeuble.

Il est indispensable de le savoir pour se préparer à la vie en copropriété.

Devenir copropriétaire, c’est s’engager à partager avec d’autres la disposition et l’avenir d’un lieu commun.

Vivre en copropriété requiert de la part de chacun un esprit de coopération et une bonne volonté à l’égard des autres occupants comme à celui du syndic.

Comme toute communauté, la copropriété a ses lois : certaines sont écrites, d’autres, implicites, relèvent du simple savoir-vivre.

Respecter les unes et les autres c’est garantir sa propre liberté comme celle de l’ensemble des copropriétaires.

Pour mieux agir et interagir … et responsabiliser tous les acteurs

toujours pour mieux communiquer …

A suivre …

To Be Following…


Condo à Londres et en Grande-Bretagne

Condo à Londres et en Grande-Bretagne

Avant 2002, Il existait   deux catégories :

  • Freehold: vous possédez le terrain (ou le partagez – shared freehold – s’il s’agit d’un immeuble avec les autres propriétaires).
  • Leasehold: Vous achetez les « murs » mais louez le terrain. Habituellement soumis à un contrat de 99 ans, cette période peut être plus longue ou plus courte. Mais vous ne devez pas oublier que plus la période sera courte, moins cher sera la valeur de la propriété… jusqu’à la fin où vous devrez peut être quitter le logement (en théorie); la plupart des loyers de leasehold représentent un « peppercorn » (un montant ridiculement bas, ex. <£100 p.a.) à Londres.

Si vous souhaitiez étendre le leasehold, ou si vous vouliez acheter le freehold, vous deviez calculer la valeur du lease (term + réversion). Lire la suite Lire la suite

En Angleterre , si on achète on devient  donc propriétaire d’un bail emphytéotique  soit à durée indéterminée « FreeHold », qui est le plus répandu , soit  à durée déterminée ( 99 ans), »LeaseHold » dont le véritable propriétaire est la couronne ou co-propriétaire  « Commonhold » depuis 2002,  encore très peu répandu.

Le droit foncier est inscrit au registre immobilier central  le « land registry » du district et se compose en un fichier foncier le « property register » ,un fichier des propriétaires  le  « proprietorship register » et un fichier des inscriptions  le « charges register ».

Copropriété en Angleterre et au Pays de Galles


COPROPRIETE ANGLETERRE

ET PAYS DE GALLES

Image non réduite

Etude législation comparée : Sources Le Sénat 

Auparavant, la plupart des personnes occupant des appartements ne jouissaient pas de la pleine propriété de leur logement, mais étaient titulaires d’un bail à très long terme.La copropriété, commonhold, a été instituée par la loi de 2002 relative à la copropriété et à la réforme des baux emphytéotiques. Elle est entrée en vigueur le 27 Septembre 2004. Elle permet d’associer la pleine propriété de certaines parties d’un immeuble à l’appartenance à une société, la Commonhold Association, qui est propriétaire des autres parties de l’immeuble et qui en assure l’entretien. Les articles de la loi de 2002 qui portent sur la copropriété sont entrés en vigueur le 27 septembre 2004, en même temps que le règlement du 16 juillet 2004 sur la copropriété, pris pour leur application. Auparavant, la plupart des personnes occupant des appartements ne jouissaient pas de la pleine propriété de leur logement, mais étaient titulaires d’un leasehold, c’est-à-dire d’un bail à très long terme.La Commonhold Association est une société à responsabilité limitée créée sans apport et dont tout copropriétaire est membre de plein droit. Comme toute société, elle est immatriculée au registre des sociétés. Elle fonctionne conformément aux dispositions de son acte constitutif, de ses statuts, du règlement de copropriété et de certaines prescriptions du droit des sociétés. Dans un souci d’uniformisation, la loi de 2002 impose que la rédaction de l’acte constitutif, des statuts et du règlement de copropriété soit conforme aux dispositions du règlement d’application du 16 juillet 2004.

1) Les organes de la copropriété

La Commonhold Association est une société à responsabilité limitée de droit commun créée sans apport (company limited by guarantee), la responsabilité de chaque associé étant limitée par une garantie individuelle  d’une livre sterling. Son objet est limité à la gestion d’une copropriété sise sur un terrain donné. Le fonctionnement de la Commonhold Association est régi par le droit des sociétés et par des dispositions dérogatoires.

Les organes de la Commonhold Association sont les mêmes que ceux de toute société : l’assemblée générale et le conseil d’administration.

a) L’assemblée générale des copropriétaires

Comme toutes les sociétés, la Commonhold Association doit tenir une assemblée générale annuelle.

Le quorum est fixé à 20 % des membres, sauf si les statuts de la société prévoient une autre règle, qui ne peut être que plus contraignante. S’il n’est pas atteint, une nouvelle assemblée générale a lieu la semaine suivante le même jour, à la même heure, au même endroit, à moins que le conseil d’administration de la société ne prenne une autre décision.

L’assemblée générale est présidée par le président du conseil d’administration de la Commonhold Association.

Chaque associé dispose d’une voix et les scrutins ont lieu à main levée. Toutefois, les statuts de la société prescrivent l’organisation de votes formels lorsque le président, deux copropriétaires, voire un seul à condition qu’il possède 10 % des voix le demandent. Lorsqu’un tel vote a lieu, les voix sont attribuées (une voix par lot ou un nombre de voix proportionnel à la valeur du lot) conformément au règlement de la copropriété.

b) Le conseil d’administration


Comme toutes les sociétés, la Commonhold Association doit avoir un conseil d’administration et un secrétaire.

Le conseil d’administration doit comprendre au moins deux personnes, à moins que les copropriétaires n’en décident autrement. Il n’est pas nécessairement composé d’associés et aucune compétence particulière n’est exigée de ses membres. Ceci permet de nommer à la fois des copropriétaires et des professionnels de l’immobilier.

Les membres du conseil d’administration sont nommés par l’assemblée générale, selon les modalités prévues par les statuts de la Commonhold Association. Ils sont nommés pour une durée limitée, puisque le règlement du 16 juillet 2004 sur la copropriété impose que conseil d’administration soit renouvelé par tiers lors de chaque assemblée générale. Si l’effectif du conseil d’administration rend la règle du renouvellement par tiers inapplicable, l’administrateur dont le mandat est le plus ancien doit se retirer à l’occasion de l’assemblée générale. Les mandats sont renouvelables, mais pas tacitement.

Après leur nomination, les administrateurs sont inscrits au registre des sociétés et sont tenus aux mêmes règles que les dirigeants de toute société (prudence, loyauté, etc.). Ils sont liés à la Commonhold Association par un contrat de service et perçoivent donc une rémunération contractuelle.

Le secrétaire est choisi par les membres du conseil d’administration. Il peut s’agir de l’un des administrateurs. Toutefois, si le conseil d’administration est composé d’une seule personne, celle-ci ne peut pas cumuler les fonctions d’administrateur et de secrétaire.

2) Les compétences

Comme dans toute société, le pouvoir de décision appartient à l’assemblée générale, qui le délègue au conseil d’administration. Ce dernier gère donc la Commonhold Association et exerce tous les pouvoirs, mais il doit agir dans le respect de la loi sur les sociétés ainsi que des dispositions législatives et réglementaires régissant la copropriété. Compte tenu du caractère général de ces dernières, ce sont les statuts de la Commonhold Association qui définissent le fonctionnement particulier de chaque copropriété. Ils précisent notamment les procédures régissant les assemblées générales et les réunions des administrateurs, et délimitent les pouvoirs respectifs de ces deux organes.

a) L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale annuelle délibère sur les questions suivantes : examen des comptes, rapport des administrateurs, élection et rémunération des administrateurs. Les comptes relèvent de la responsabilité des administrateurs, de sorte que leur rejet constitue une manifestation de défiance à l’égard de ces derniers, qui doivent alors se démettre.

Les décisions sont prises à la majorité simple, à la majorité des trois quarts ou à l’unanimité. C’est le règlement de copropriété qui précise si une mesure donnée doit faire l’objet d’une résolution ordinaire, prise à la majorité simple, ou d’une résolution extraordinaire, prise à la majorité des trois quarts ou à l’unanimité. D’après le règlement type, la plupart des décisions sont prises à la majorité simple. C’est par exemple le cas des résolutions portant sur la modification des parties communes. Cependant, certaines décisions requièrent une majorité qualifiée. Il en va ainsi de la détermination des droits de vote attribués à un copropriétaire ou de la fixation des clés de répartition des dépenses collectives.

L’assemblée générale peut délibérer sur toute question inscrite à l’ordre du jour à l’initiative des copropriétaires. Elle peut ainsi adopter, à la majorité des trois quarts, toute résolution lui permettant d’encadrer l’action du conseil d’administration.

b) Le conseil d’administration

Le conseil d’administration gère la Commonhold Association. Ses membres ont les mêmes compétences que les membres de n’importe quel conseil d’administration : ce sont eux qui dirigent et gèrent la société. En cas d’urgence, ils peuvent ainsi engager les dépenses nécessaires.

En outre, les administrateurs des Commonhold Associations ont l’obligation de préparer le budget annuel et de faire élaborer par un spécialiste au moins tous les dix ans une étude sur l’opportunité de créer un fonds de réserve destiné à financer les gros travaux. En fonction des résultats, les administrateurs peuvent décider de la création d’un tel fonds. Les administrateurs ont également le devoir de tout mettre en oeuvre pour permettre à chaque copropriétaire de jouir de son bien et d’exercer ses droits, le cas échéant en agissant vis-à-vis des copropriétaires qui ne respectent pas les règles de la copropriété (non-paiement des charges, comportement inadéquat, etc.).

Les pouvoirs du secrétaire sont de nature essentiellement administrative. C’est lui qui est le représentant légal de la société et c’est sur lui que pèse l’obligation de transmettre au registre des sociétés les documents que la Commonhold Association, doit fournir, au même titre que toute société (audit des comptes, rapport annuel d’activités, etc.)

Lorsque la loi de 2002 a été adoptée, le gouvernement estimait à deux millions le nombre de personnes titulaires de leaseholds portant sur des appartements et sur des maisons, avec une répartition équilibrée entre les deux groupes de logement.

(Législation comparéeANGLETERRE ET PAYS DE GALLES

SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES SENAT  (Mai 2007)

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Tout va très bien dans la copropriété Madame la Marquise !

La copropriété chez nos voisins québecquois

Le site web québecquois  Condolegal Toute la Copropriété et le Regroupement Gestionnaires Copropriétaires Québec se sont associés pour la conception de ce clip vidéo humoristique afin de sensibiliser les copropriétaires à l’importance de s’informer et de bien gérer leurs copropriétés!

Chroniques urbaines québecquoises :

http://www.condolegal.com/index.php/fr/vos-droits/accueil

RGCQ : Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.

Condo à New-York : Cooperative ou condo

New York, il y a deux sortes d’immeubles: la Coopérative (similaire à une SCI en France) qui est propre à New York City et le Condominium qui est comme la copropriété en France. Les coopératives représentent 75% des immeubles sur New York et les condominiums les 25% restants. Ainsi, vu qu’il y a moins de condominiums, les appartements  sont généralement 30% plus chers que ceux dans les coopératives.

Lire la suite …Différences entre Coop et Condo – Acheter Appartement à New York …

Les immeubles en co-op (ou les sociétés qui les détiennent) sont administrés par un conseil, qui prend toutes les décisions importantes concernant l’immeuble et en établit le règlement intérieur.

Toutes ces mesures sont destinées à protéger les intérêts des  membres de la coopérative (qui sont des actionnaires de la société) et à s’assurer que le nouvel acquéreur est financièrement stable, et sera toujours en mesure de participer aux charges mensuelles d’entretien, aux travaux et aux dépenses courantes de l’immeuble. De plus, les habitants des coopératives ont tendance à considérer leur immeuble comme un club privé, et veillent à n’attirer qu’un certain profil d’habitants, qui feront un usage des lieux respectueux du confort des autres.

Le Cooperative Village est un quartier de la Lower East Side de Manhattan, à New York. Il se compose essentiellement de résidences placées sous la tutelle de coopératives de logement (cooperative housing en anglais).

Généralement dans les condominiums la gestion de l’immeuble est aussi confiée à un conseil. Il s’agit d’un organe électif composé de propriétaires, qui prend et approuve les décisions importantes concernant l’utilisation, la réfection et le règlement intérieur de l’immeuble, décisions qui s’imposent à tous les propriétaires et locataires de l’immeuble. Là aussi tout acquéreur potentiel est soumis à l’accord formel du conseil. Cependant l’obtention d’un tel accord est une formalité contrairement à la coopérative.

Revue de presse condos sur la planète

Revue de presse condos sur la planète


« Le nombre de copropriétaires en condo au Québec  triplera d’ici 2031 »

  • « Le créneau de la copropriété est appelé à croître encore davantage au cours des deux prochaines décennies. L’Institut de la statistique du Québec prévoit que le nombre de copropriétaires en condo triplera d’ici 2031 pendant que le nombre de ménages habitant une maison individuelle n’augmentera que de 14 % », affirme Stéphane Leduc, agent de recherche et économiste à la Société d’habitation du Québec (SHQ) dans un article intitulé Les baby boomers et le logement, publié récemment dans Habitation Québec, le bulletin d’information de la SHQ.
  • Lire la suite « Le nombre de copropriétaires en condo triplera d’ici 2031 »  …

L’Elégance du Hérisson : chroniques d’une concierge

L’Élégance du hérisson est le deuxième roman de Muriel Barbery, publié en 2006 chez Gallimard. Ce livre a remporté de nombreux prix littéraires, dont le Prix des libraires en 2007.  Le livre a été adapté au cinéma. « Le Hérisson »  est  un film français de Mona Achache avec Josiane Balasko. Le film est sorti en salle le 1er Juillet 2009…

Dans un immeuble cossu de la capitale, deux personnes très différentes l’une de l’autre cherchent à cacher au monde leur intelligence supérieure. L’une est la concierge, cinquante-quatre ans, mal aimable, cherchant à être l’incarnation même du cliché sur les concierges, l’autre est une fillette de douze ans, surdouée, fille de riches, qui a le mal de vivre…

My concierge is beautiful …

Immeubles urbains : avez vous donc une âme ?

Les immeubles urbains reflètent L’âme de leurs  occupants. Les résidants se croisent chaque jour  dans le hall d’entrée, dans les couloirs, dans les escaliers, dans l’ascenseur des immeubles urbains; ils se parlent ou ne se parlent pas ; les copropriétaires  côtoient les locataires. Parfois les copropriétaires se plaignent de voisins peu scrupuleux du respect du voisinage :

… et la charte du bon voisinage qu’est ce que vous en faîtes ?  vous déplacez des meubles  toutes les nuits, c’est un vrai déménagement !!! … Votre télé est criarde !!!…  Vos enfants courrent sur le parquet et braillent et cela résonne chez moi !!!… Vous jouez du piano à des heures tardives !!!… Vous marchez avec des talons !!!…Vous claquez les portes !!!…Vous descendez les escaliers comme un  troupeau d’éléphants … J’ai encore été inondé par votre salle d’eau,  c’est la 3ème fois, j’en ai assez, j’espère que vous êtes toujours assuré !!!… Vous ne respectez même pas le tri sélectif !!!…

Les anecdotes dans les immeubles ne manquent pas et sont parfois très croustillantes. La vie collective est pleine de surprises.

La courtoisie n’est pas toujours au rendez-vous  mais certains s’appliquent à prendre toutes les précautions du monde  et user de toute la diplomatie qui s’impose pour faire comprendre aux autres le respect du règlement intérieur : …de plus, vous ne payez pas les charges régulièrement, vous faîtes du bruit, vous bricolez le Dimanche alors que nous sommes en droit d’aspirer  à un peu de repos. Je vais me plaindre au syndic…. c’est cela , plaignez vous, cela m’indiffère totalement …  Oui, c’est cela, nous règlerons ce  problème à la prochaine assemblée générale … Dialogue de sourds ?

Votre plancher Monsieur, c’est le plafond de votre voisin ne l’oubliez pas  !!!

Certains immeubles en copropriété ont une organisation interne très structurée  avec un conseil syndical qui dirige en maître à bord l’immeuble avec le syndic. Des notes interieures sont régulièrement affichées dans les parties communes. Parfois, des blogs ou  des sites  internet sont mis en place par le conseil syndical pour parfaire une organisation sociale  pour mieux communiquer avec les résidants et le syndic.

Dans le Petit Traité de Syndicologie, Janpi et Etienne M dressent avec humour les portraits des copropriétaires de la résidence de Clairvoye. Mêlant habilement autodérision et gentille moquerie, ils nous rapportent au fil des pages de cette bande dessinée, les petites et grandes mésaventures des copropriétaires et de leur syndic.

Entre la fuite d’eau pour cause d’arrosage intensif de la voisine du 3ème, Monsieur Guillaume qui se plaint de retrouver chaque matin sa voiture maculée de guano ou encore l’Assemblée Générale qui se transforme en mini pugilat, une chose est sûre, le mot d’ordre pour être un bon représentant de syndic c’est « zeeeenn » !

Le cinéma ,  le théatre , la littérature viennent  parfois témoigner  avec humour de la vie dans les immeubles urbains…

Chroniques d’une copropriété en délire …

Après le règne minéral, végétal, animal, il y a maintenant le règne du copropriétaire !

Reconnu à part entière dans notre société moderne, ce personnage qui peut être charmant dans son quotidien devient souvent odieux quand il aborde la copropriété…

Ce roman d’Éliane Marchal nous entraîne dans les tribulations tumultueuses d’une copropriété imaginaire (ou presque !) au rythme d’une farandole de gags scabreux mais tellement réalistes !

Les acteurs de ce roman jouent juste et fort, servis par une écriture souvent désopilante mais sans complaisance…

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