Condo in the world

Condo dans le monde

Copropriété dans le monde

Le Phénomène Copropriété sur la planète : un peu d’histoire pour mieux comprendre

Once upon a time…

L’EVOLUTION DU DROIT DE LA COPROPRIETE DANS LES PAYS DE DROIT CIVIL.

La construction d’habitations en hauteur les unes au dessus des autres au lieu

de les édifier côte à côte est à l’origine du droit de la copropriété. Chaque propriétaire possède le plancher et les gros murs délimitant son logis. L’escalier, partie commune, est grevé d’une servitude de passage permettant l’accès aux étages supérieurs. Cependant, les problèmes posés par l’entretien ou les réparations de l’immeuble, demeurent difficiles à résoudre.

C‘est une loi belge du 8 Juillet 1924 qui a consacré le droit en matière de division de maisons par appartement, suivie par la France en 1938 (Loi du 28 Juin 1938 remplacée par la loi du 10 Juillet 1965 mise à jour par la loi SRU) enfin, l’Italie en 1934 (Lois des 15 Janvier 1934 et 10 Janvier 1935), l’Espagne en 1939 (Lois du 26 Octobre 1939 et du 21 Juillet 1960), l’Allemagne (Loi du 15 Mars 1951), La Suisse (Loi du 19 Décembre 1963), les Pays-Bas (Loi du 21 Décembre 1951) et le Portugal (Loi de 1955)

La copropriété par appartement est un phénomène mondial : Roumanie (1927), Pologne (1934), Canada(Province du Québec 1969), Grèce (1929), Liban (1962), Israël (1952), Brésil (1928), Argentine (1948),Mexique (1954) et Japon.

Deux conceptions coexistent : la conception dualiste et la conception unitaire

LA CONCEPTION DUALISTE

Le propriétaire d’un appartement en copropriété dispose d’une combinaison de deux droits de nature différente : 

Un droit de propriété exclusif sur l’appartement ,
Un droit de copropriété qui s’étend aux autres parties de l’immeuble.

C‘est la théorie de la France, de l’Allemagne, de la Belgique, de l’Italie, de la Grèce, de la Pologne, de laRoumanie, d’Israël, enfin de l’Amérique Latine en général.

LA CONCEPTION UNITAIRE

Cette théorie reconnaît un droit de copropriété unique comportant deux droits de jouissance :

L’un exclusif sur les parties privées
L’autre collectif sur les parties communes

C‘est la théorie de l’Autriche, des Pays-Bas et de la Suisse notamment.

Hormis ces théories, la conception du droit de la copropriété dans les pays de droit civil regroupe des similitudes. Le droit du propriétaire d’appartement est un droit réel immobilier ; c’est un principe admis par toutes les législations

. Le règlement de copropriété ou « Vereinbarung » ou « Rigolamanto » décrit le fonctionnement de l’immeuble divisé et les droits de chacun.

Toutes les législations obligent les copropriétaires à contribuer au paiement des charges communes. Parfois, certaines législations sont sévères vis à vis du copropriétaire négligent qui ne remplit pas ses engagements. En Allemagne , un copropriétaire coupable d’un manquement aux obligations peut se voir évincer par les autres copropriétaires qui peuvent exiger un vente ou un transfert de son appartement dès lors que ce dernier a accumulé un retard de trois mois dans le paiement de sa part des dépenses communes. Sévérité extrême, mais c’est le respect du pacte « Copropriété » qui est mis en cause. Au Venezuela, un copropriétaire peut abandonner son appartement aux autres copropriétaires.

Dans les pays de « Common Law », le droit de la copropriété est quelque peu différent.

L’évolution du droit de la copropriété dans les pays de la common law :La division des maisons par appartement n’est apparue que tout récemment après la deuxième guerre mondiale. L’Habitat anglo-saxon est traditionnellement constitué de maisons individuelles, de « cottages » . La pratique de division par étages existe depuis le XIVème siècle. En Angleterre, il n’existe pas de lois spéciales sur la copropriété. En effet, les anglais qui répugnent par tradition à légiférer préfèrent laisser aux tribunaux le soin de trouver les règles de droit adéquates. Le droit immobilier britannique – de surcroît – dissocie la propriété du sol et la propriété des murs. Il distingue la propriété du fonds « Freeholding » et la propriété de jouissance « Leaseholding » . Le Leaseholder achète au freeholder la jouissance des murs pour une période définie par un bail de longue durée. Chaque acte de cession « freehold » ou « leasehold » comprend des dispositions identiques. L’acte de vente limite le droit d’utilisation et de jouissance de chaque copropriétaire. Il détermine les parties communes de l’immeuble, essentiellement grevées de servitudes « easements » ainsi que les parties privatives. Il précise les servitudes particulières d’accès, de support et d’abris dont est grevé l’immeuble au profit de tous les copropriétaires. Enfin, il détermine les obligations des différents acquéreurs d’appartement : obligation de faire, entretien de l’immeuble, contribution aux charges communes … 

Ldroit Ecossais se rapproche des conceptions de droit civil mais diffère parfois en matière d’obligations des copropriétaires. A titre d’exemple, le toit d’un immeuble en copropriété appartient au propriétaire du dernier étage et non pas à l’ensemble des copropriétaires comme c’est le cas en droit français. En conséquence, le copropriétaire écossais peut être contraint de le maintenir en bon état ! le « Factor » ou syndic de copropriété se doit d’entretenir les parties communes, de collecter les charges et de faire exécuter les conventions contenues dans les titres de propriété comme en droit français.

 

Aux Etats-Unis, la propriété par appartement a pris un certain retard comme en Angleterre. La tradition du « Common Law », l’importance des maisons « uni-familiales » – selon l’expression québécoise – n’ont pas favorisé cette forme de propriété. Le nord des Etats-Unis a longtemps pratiqué la formule de la
« CO-OPERATIVE PROPERTY » ou propriété par appartement par l’intermédiaire d’une société « Corporation ». (1er système) . La Société fait construire un immeuble ou l’achète en bloc et vend ses actions aux candidats à l’acquisition d’un appartement. L’acte de vente précise les droits et obligations de chacun des actionnaires.

La Société administre et gère l’immeuble. Puis, des lois spécifiques sur la copropriété sont nées dans les années 60 inspirées des pays de droit civil (lois édictées de 1961 à 1969). C’est la naissance du «CONDOMINIUM » (2ème système). La propriété du logement est apparue depuis longtemps comme une nécessité primordiale. Les dispositions du droit de propriété ne pouvaient venir que de la loi contrairement au droit Anglais. Le droit reconnu au propriétaire d’appartement est un droit immobilier réel. On peut vendre, louer, hypothéquer son appartement . cependant, il existe parfois des limites.

Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire « UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C’est parfois le FIRST REFUSAL.. Méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où NIXON comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue . L’ancien Président des Etats-Unis a dû s’incliner ! … Les Américains dans certains quartiers sont très attachés à la moralité des résidents. Ils veulent également s’assurer que les acquéreurs pourront s’acquitter du montant des charges. Des mesures sont prises vis à vis des copropriétaires mauvais payeurs : en cas de non paiement des charges, l’éviction prend 2 mois dans le cas d’une copropriété ordinaire et 5 jours s’il s’agit d’une société.

L‘expérience internationale du droit de la copropriété est enrichissante et inspirante Dans les pays de droit civil, dans l’ensemble, les lois ont conféré aux titulaires d’appartements, la propriété des parties communes. Dans les pays de la Common Law, souligne Maître Daniel HECK, notaire et spécialiste du Droit de la copropriété à l’étranger : « On s’y est refusé longtemps – la partie commune demeurant entre les mains d’une société de gestion ou d’une société co-operative chargée de leur gestion – il a fallu attendre les années 60 pour que les Etats de l’Union Nord-Américaine ou certaines provinces de l’Australie mettent en vigueur des lois dont les conceptions se rapprochent de celles existantes dans les pays de droit civil. »

En France, à la différence de certains pays étrangers, c’est la crise du logement qui a entraîné une croissance rapide de la copropriété

Le phénomène « copropriété » dans l’ère « copropriété » est un enjeu considérable sur le plan économique et social. Certaines difficultés résultent des problèmes de cohérence des groupes d’individus qui n’ont parfois que peu d’intérêts communs. Le syndic exerce son rôle d’ « Homme-Orchestre » et ce n’est pas toujours facile. Il existe une autre réalité : le patrimoine immobilier dans son ensemble a vieilli. Il y a nécessité de restaurer, ravaler, reconstruire parfois. Les autorités locales administratives jouent leur rôle à ce niveau et rappellent leurs obligations aux copropriétaires de préserver et entretenir leur patrimoine. En ce sens, de aides et subventions sont octroyées par des organismes pour aider les copropriétaires. Ces aides vont permettre aux copropriétaires occupants et bailleurs d’améliorer leur patrimoine. Puis l’émergence des réseaux sociaux va changer le fonctionnement du système .
Le développement de la toile  et de l’ère du Web 2.O  favorise le déploiement  des réseaux sociaux  et une communication plus interactive au sein des  immeubles dans l’ère du numérique. Des plateformes voient le jour sur le web  un peu partout . Chacun  s’efforce de concevoir  l’outil le plus ingénieux qui va permettre d’attirer le plus grand nombre. Il est intéressant d’observer le déploiement de ces nouveaux services sur la toile…
copyright© AF

 

 

À propos de buildingsphere

Property Management est notre métier de base : Nous gérons des buildings et des hommes depuis quelques années; l'évolution des réseaux sociaux est passionnante surtout dans le contexte du Web 2 et de la quête d'améliorer l'organisation sociale au sein des immeubles

Publié le février 12, 2011, dans Planète Immobilier, et tagué . Bookmarquez ce permalien. 2 Commentaires.

  1. Bien votre blog, avec de belles images. Tres beau Survage.
    La premiere loi sur la copropriété est hongroise, cf mon blog, ce qui m’a d’ailleurs fait écrire que c’est le bolchévisme (historique: Bela Kun) qui a créé le régime de la copropriété. Au fait, qui êtes-vous?

  2. Merci pour votre message et témoignage. Nous sommes en contact sur Facebook et Twitter (cf lien sur notre blog pour twitter) et invitation sur Viadeo. Vos témoignages sont les bienvenus s’agissant de la copropriété dans le monde pour alimenter les chroniques urbaines. Nous gérons des immeubles et des hommes depuis quelques années déjà. Votre blog « IntellAgence immobilière » très intéressant a été mis en lien sur notre blog . Très cordialement . AF pour « Buildingsphere »

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